Investir dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun

Dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre fiscal pour investir dans l’immobilier locatif

Le dispositif Jeanbrun, intégré au Budget 2026, marque une évolution majeure du cadre fiscal de l’investissement locatif en France. Destiné à encourager les particuliers à investir dans la pierre tout en répondant à la crise du logement, il remplace progressivement les anciens dispositifs comme le Pinel.

Ce mécanisme s’adresse aux investisseurs désireux de réduire leur imposition via l’amortissement fiscal des logements qu’ils mettent en location, tout en construisant un patrimoine durable et rentable.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un cadre fiscal d’investissement locatif visant à soutenir l’offre de logements et à relancer l’investissement dans le neuf ou la rénovation lourde de l’ancien.

À la différence des précédents dispositifs — principalement centrés sur une réduction d’impôt forfaitaire (comme le Pinel) — Jeanbrun propose un mécanisme d’amortissement fiscal : chaque année, une part de la valeur du bien peut être déduite des revenus fonciers imposables, réduisant ainsi directement l’imposition du propriétaire.

Attention : Le dispositif Jeanbrun est soumis à l’adoption définitive du projet de loi de finances 2026. Les informations présentées reposent sur la version adoptée par l’Assemblée nationale en janvier 2026 et sont susceptibles d’évoluer.

Jeanbrun vs Pinel : ce qui change

Critère	Pinel	Jeanbrun
Type d’avantage fiscal	Réduction d’impôt	Amortissement fiscal
Zonage	Obligatoire	Non requis
Types de biens	Neuf uniquement	Neuf + ancien rénové
Durée d’engagement	6, 9, 12 ans	9 ans minimum
Imputation	Directe sur impôt	Réduction revenus fonciers & global

Comment fonctionne l’amortissement fiscal ?

Le principe est simple : une partie de la valeur du logement est amortie chaque année, ce qui diminue les revenus fonciers à déclarer.

Logements neufs ou en VEFA :

Type de location	Taux d’amortissement annuel	Plafond annuel d’amortissement
Intermédiaire	3,5 %	jusqu’à 8 000 €
Sociale	4,5 %	jusqu’à 10 000 €
Très sociale	5,5 %	jusqu’à 12 000 €

Logements anciens avec rénovation :

Conditions d’éligibilité	Exigences minimales
Part des travaux	≥ 30 % du coût total d’acquisition
Performance énergétique après travaux	DPE A ou B
Type de location	Location nue en résidence principale
Engagement de location	9 ans minimum

Les taux d’amortissement appliqués sont identiques à ceux du neuf, selon la typologie de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).

Les conditions essentielles pour bénéficier du dispositif

Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Acquisition du bien à compter du 1ᵉʳ janvier 2026 (neuf ou VEFA).
• Engagement de location minimum de 9 ans.
• Location en tant que résidence principale du locataire.
• Respect de plafonds de loyers et de ressources selon le type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).
• Logement loué nu et sans lien familial entre bailleur et locataire.

Contrairement au Pinel, le zonage n’est plus un critère d’éligibilité, ce qui élargit substantiellement le champ des opportunités d’investissement sur l’ensemble du territoire.

Exemple concret d’investissement avec le dispositif Jeanbrun

Jean, 28 ans, souhaite réaliser son premier investissement locatif.
Il achète un T2 neuf de 42 m² dans une résidence pour 200 000 € et le loue en lo­yer intermédiaire, avec un engagement de location de 9 ans dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

• Prix : 200 000 €
• Base amortissable (80 %) : 160 000 €
• Taux d’amortissement : 3,5 % + amortissement annuel = 5 600 €
• Loyer plafond : 14,49 €/m? x 42 m? = 609 €/mois ➝ 7 308 €/an
• Charges déductibles (taxe foncière, gestion, assurance) : 800 €/an
• Intérêts d’emprunt : 3 500 €/an
• Total charges déductibles: 4 300 €/an

Sans dispositif Jeanbrun

• Revenu foncier imposable = 7 308 – 4 300 = 3 008 €
• Impôt + prélèvements sociaux (11 % + 17,2 % = 28,2 %) = 848 €/an

Avec dispositif Jeanbrun

• Revenu foncier après amortissement = 7 308 – 4 300 – 5 600 = – 2 592 € (déficit foncier)|
• Impôt sur les loyers : 0 €
• Imputation sur le revenu global : 2 592 € × 11 % = 285 € d’économie supplémentaire sur l’IR
• Économie fiscale totale : 848 + 285 = 1133 €/an, soit = 10 197 € sur 9 ans.

Les atouts pour l’investisseur

Ce nouveau dispositif offre plusieurs avantages concrets :

Optimisation fiscale : Grâce à l’amortissement, une part significative de la valeur du bien peut être déduite chaque année, réduisant les revenus fonciers imposables puis le montant de l’impôt.

Aucun zonage requis : Contrairement à certains dispositifs antérieurs, l’ensemble du territoire français est éligible, permettant une plus grande liberté de choix géographique.

Pérennité patrimoniale : Investir dans un logement neuf ou rénové selon des normes énergétiques récentes permet de maîtriser les charges, sécuriser l’investissement et attirer plus facilement des locataires.

Adaptabilité : Le dispositif s’applique tant aux logements neufs (VEFA) qu’aux logements anciens rénovés, sous conditions de travaux et de performance énergétique.

Sources :
Projet de loi n°1906
Article 199 – Code général des impôts