Catégorie : Accompagnement

Donation familiale et immobilier neuf : un levier stratégique pour fluidifier l’accession

Dans un marché immobilier neuf confronté à un ralentissement notable, marqué par un accès au crédit plus restrictif, une baisse du pouvoir d’achat immobilier et un net recul de l’accession à la propriété, certains leviers fiscaux méritent une attention particulière. C’est le cas de l’abattement exceptionnel sur les donations familiales, qui représente une opportunité stratégique à la croisée de la solidarité intergénérationnelle et du soutien à l’habitat durable.

Une mesure fiscale peu connue mais puissante

Il est désormais possible, sous certaines conditions, de bénéficier d’une exonération de droits de donation sur des sommes transmises par des parents ou grands-parents. Cette exonération peut atteindre jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, à condition que le montant soit affecté à l’achat d’un logement neuf.

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs critères doivent être simultanément remplis :

  • Le logement doit être neuf, ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), et destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire de la donation.
  • L’acquisition doit intervenir dans un délai de 3 mois suivant la donation. Il est donc crucial d’anticiper son projet immobilier en amont.
  • Le donataire (celui qui reçoit la donation) doit être :
    • soit âgé de moins de 31 ans,
    • soit parent d’un enfant, qu’il soit né ou à naître au moment de la donation.

Le montant exonéré est plafonné à 31 865 € par donateur (père, mère, grand-parent), mais ce montant peut se cumuler avec les abattements classiques applicables sur les donations (100 000 € par parent tous les 15 ans), permettant d’atteindre dans certains cas jusqu’à 100 000 € en exonération totale.

Les bénéfices de ce dispositif

Cette mesure fiscale s’avère triplement vertueuse :

  • Favoriser l’accession : elle permet à de nombreux jeunes ménages ou familles de constituer un apport personnel significatif, levier souvent déterminant pour obtenir un financement bancaire.
  • Transmettre un patrimoine de manière optimisée : les grands-parents et parents peuvent accompagner leurs enfants dans leur parcours résidentiel tout en allégeant leur fiscalité successorale.
  • Encourager la construction neuve : en fléchant ces donations vers l’immobilier neuf, le dispositif soutient l’économie locale, favorise l’émergence de logements plus performants sur le plan énergétique, et participe à la transition du parc immobilier vers des standards plus durables.

Chez AFC Promotion, nous agissons concrètement

En tant qu’acteur engagé du logement neuf, chez AFC Promotion nous informons et accompagnons les acquéreurs dans la mobilisation de ce levier, en collaboration avec nos partenaires de confiance : notaires, conseillers en gestion de patrimoine, banques, courtiers et agents immobiliers.

Nous sensibilisons également nos équipes commerciales à ces dispositifs, afin qu’elles puissent proposer des solutions adaptées aux primo-accédants, souvent exclus des circuits classiques de financement.

Nos programmes immobiliers en Île-de-France (Sceaux, Villejuif), à Toulouse, Bordeaux et sur la Côte Basque offrent des opportunités concrètes pour bénéficier de ce dispositif, tout en accédant à un logement de qualité, conforme aux dernières normes environnementales (RE2020, certifications NF Habitat HQE…).

Découvrir nos programmes

Une opportunité à saisir pour réconcilier solidarité familiale et logement durable

À l’heure où la fracture immobilière s’accentue, où l’effort d’épargne des jeunes générations est mis à rude épreuve, et où la transition écologique du logement devient une priorité nationale, la donation familiale affectée à l’immobilier neuf est plus que jamais une solution gagnante.

Elle incarne une nouvelle forme de solidarité intergénérationnelle, plus directe, plus utile et ancrée dans les réalités économiques contemporaines.

Le Prêt à Taux Zéro : une nouvelle opportunité pour l’accession à la propriété en 2025

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) évolue en 2025 pour offrir de nouvelles perspectives aux primo-accédants, avec une extension significative de ses conditions d’éligibilité. Désormais, ce dispositif d’aide à l’achat de logements neufs s’applique sur l’ensemble du territoire, et ce, sans distinction de zone géographique, ainsi qu’aux maisons individuelles, qui jusqu’alors ne rentraient pas dans le dispositif. Une mesure qui impactera positivement les projets immobiliers de nombreux ménages.

Un PTZ qui s’étend à l’ensemble du territoire

Jusqu’à présent, l’éligibilité au PTZ était limitée à certaines zones géographiques, principalement les zones dites tendues, où la demande de logements dépasse largement l’offre. À partir du 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro sera accessible dans toutes les régions de France, y compris les zones rurales et périurbaines, offrant ainsi une plus grande égalité des chances pour les primo-accédants, quel que soit leur lieu de résidence.

Un système de zonage (A/B1/B2/C) continue néanmoins d’être utilisé pour déterminer les conditions d’éligibilité, notamment en ce qui concerne les plafonds de ressources applicables. Vous pouvez vérifier la zone dont dépend votre logement via ce simulateur

Cette réforme, saluée par Valérie Létard, ministre du Logement, devrait permettre de doubler le nombre de porteurs de projets potentiellement éligibles. Elle répond à la volonté du gouvernement de faciliter l’accession à la propriété, notamment en zones rurales, où l’accès au logement neuf était jusque-là plus restreint.

Le PTZ enfin accessible aux maisons individuelles neuves

Une des grandes nouveautés de cette réforme est l’inclusion des maisons individuelles neuves dans le dispositif du PTZ. Auparavant, seules les acquisitions d’appartements neufs pouvaient bénéficier de ce prêt avantageux. Désormais, les acheteurs d’une maison individuelle neuve pourront eux aussi profiter de cette aide à la hauteur de leurs projets.

Les nouvelles conditions du PTZ en 2025

Le montant de votre Prêt à Taux Zéro correspond à une fraction du coût total de votre acquisition, dans la limite d’un plafond défini. Cette somme est déterminée en appliquant un pourcentage, appelé quotité, selon les critères en vigueur. Voici les quotités applicables :

Tranche 1Tranche 2Tranche 3Tranche 4
Appartement50%40%40%20%
Maison30%20%20%10%

Source : article D31-10-9 du code de la construction et de l’habitation

Ce pourcentage est déterminé en fonction de votre tranche de ressources, qui est calculée en divisant le total des revenus des futurs occupants du logement par un coefficient familial.

TrancheZone AZone B1Zone B2Zone C
1< 25 000 €< 21 500 €< 18 000 €< 15 000 €
2< 31 000 €< 26 000 €< 22 500 €< 19 500 €
3< 37 000 €< 30 000 €< 27 000 €< 24 000 €
4< 49 000 €< 34 500 €< 31 500 €< 28 500 €

Source : article D31-10-9 du code de la construction et de l’habitation

Les plafonds de ressources à respecter

Pour bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro, vos revenus ne doivent pas dépasser un certain seuil, qui dépend à la fois de la localisation du bien et du nombre d’occupants du logement. Le calcul prend en compte le revenu fiscal de référence de l’année N-2 pour l’ensemble des personnes qui résideront dans le logement.

Le tableau ci-dessous présente les plafonds de ressources annuelles à ne pas dépasser selon la composition du foyer et la zone dans laquelle se situe votre futur bien :

Nombre de personnes
occupant le logement		Zone AZone B1Zone B2Zone C
149 000 €34 500 €31 500 €28 500 €
273 500 €51 750 €47 250 €42 750 €
388 200 €62 100 €56 700 €51 300 €
4102 900 €72 450 €66 150 €59 850 €
5117 600 €82 800 €75 600 €68 400 €
6132 300 €93 150 €85 050 €76 950 €
7147 000 €103 500 €94 500 €85 500 €
À partir de 8161 700 €113 850 €103 950 €94 050 €

Source : article D31-10-3-1 du code la construction

Les plafonds de l’opération fixés pour déterminer le calcul du PTZ

Cela correspond au coût maximal de l’opération immobilière, défini en fonction du nombre d’occupants du logement ainsi que de la zone géographique dans laquelle il se trouve.

Nombre de personnes
occupant le logement		Zone AZone B1Zone B2Zone C
1150 000 €135 000 €110 000 €100 000 €
2225 000 €202 500 €165 000 €150 000 €
3270 000 €243 000 €198 000 €180 000 €
4315 000 €283 500 €231 000 €210 000 €
À partir de 5360 000 €324 000 €264 000 €240 000 €

Source : article D31-10-11 du code de la construction et de l’habitation

Le délai de remboursement du PTZ

La durée et les modalités de remboursement du PTZ varient en fonction de plusieurs critères :

  • La composition de votre foyer fiscal,
  • Les revenus de l’ensemble des occupants du logement,
  • L’emplacement géographique du bien.

En règle générale, la durée du prêt s’étale sur 20 à 25 ans. Dans certains cas, un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans est accordé, ce qui signifie qu’aucune mensualité ne sera exigée durant cette période.

Le remboursement du PTZ peut s’effectuer :

  • En une seule phase, avec des mensualités régulières dès le début,
  • En deux phases, si un différé est appliqué : durant la première période, aucun remboursement n’est requis, puis les mensualités débutent à l’issue de ce délai.
TrancheCapital différéDurée de la période 1Durée de la période 2
1100 %10 ans15 ans
2100 %8 ans12 ans
3100 %2 ans13 ans
40 %10 ans/

Source : article D31-10-11 du code de la construction et de l’habitation

Un coup de pouce pour les primo-accédants

L’extension du Prêt à Taux Zéro à l’ensemble du territoire, combinée à l’inclusion des maisons individuelles neuves dans ce dispositif, constitue une avancée importante pour les primo-accédants en 2025. Cette réforme ouvre de nouvelles perspectives pour l’achat de biens immobiliers, tout en facilitant l’accès à la propriété pour un plus grand nombre de Français, notamment ceux qui souhaitent acquérir une maison neuve dans des zones où le marché est moins tendu. Cette nouvelle mesure vient renforcer la politique du logement en rendant l’accession à la propriété plus accessible, tout en soutenant la construction de logements durables et adaptés aux besoins des familles.

Nos maisons individuelles éligibles

Les Ateliers d’Iris, Mérignac (33)

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Viollet le Duc, Villejuif (94)

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